土地使用权分割抵押,存在无法司法强制执行

投融资业务中，个别融资人以一个土地使用权证下的划红线部分土地抵押，当地抵押登记机关同意办理并出具该分割部分土地使用权他项权证，该抵押权是否会因违反了以确定的宗地为单位办理的原则而无效或者被撤销？理论界以及司法实践中对此有争议。而即使司法判决抵押权合法有效设立，但在司法强制执行阶段，由于涉及过户办理，各地土地登记机关态度不一，分割部分抵押物能否顺利执行往往依赖于当地土地登记部门的态度。

一、宗地已经确定，不得随意调整，分割抵押部分不具备单独执行条件

江苏省无锡市中级人民法院在（）苏02执恢20号之二裁定书中认为：

江苏天一度假村有限公司名下的宜国用（）第号土地使用权证下登记总面积为.6平方米。年，江苏天一度假村有限公司以土地部分抵押的形式分六次分别向江苏宜兴农村商业银行股份有限公司闸口支行、中融信佳投资担保股份有限公司、广发银行股份有限公司无锡支行和浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行抵押贷款，并办理了土地抵押登记，目前抵押均未注销，其中.65平方米的土地使用权及地上房屋一并抵押给浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行。本院多次向宜兴国土部门调取该宗土地分割抵押的平面测绘图，但均未查询到。嗣后，本院依法对抵押给浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行的土地使用权进行了测绘，并对该抵押土地使用权及地上抵押房屋进行了评估。年11月，本院再次向无锡市自然资源和规划局如上述房产、土地拍卖成交后，能否为买受人办理相应的权证。无锡市自然资源和规划局复函：根据相关法律规定，宗地一经确定，不得随意调整，登记应遵循一体登记原则，建议本院对江苏天一度假村有限公司名下的土地使用权及房屋进行整体拍卖处置；本院认为，江苏天一度假村有限公司抵押给浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行的.65平方米土地使用权及地上房屋目前暂不具备单独处置条件，被执行人目前暂无财产可供执行。申请执行人江苏资产管理有限公司未能提供被执行人其他可供执行的财产线索。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十九条的规定，裁定如下：终结江苏省南京市中级人民法院（）宁商初字第号民事判决书的本次恢复执行程序。

二、分割抵押部分土地上已有建筑物被抵押给其他债权人，不方便执行

在（）皖执复字第号执行裁定书中：

安徽勤上公司位于池州经济开发区的房产及土地（1号土地抵押给安徽德合公司，2号、3号土地均设定抵押）被铜陵市中级人民法院（简称铜陵中院）及池州市中级人民法院（简称池州中院）多轮查封，银行账户余额畸低。年8月22日，合肥中院向池州市国土资源局出具（）合执字第号函，要求将安徽勤上公司抵押的池土国用（）第-1号土地剥离出来，单独进行评估、拍卖。8月25日，池州市国土资源局函复称：一、安徽勤上公司抵押给安徽德合公司的土地为一本土地证上的分割抵押，且地上有工业房产（已抵押），安徽德合公司的抵押权难以实现；二、安徽勤上公司是池州市人民政府招商引资项目，如强行处置该企业土地使用权将导致该公司破产，影响社会稳定，也让池州市人民政府的重组工作废于一旦；三、安徽勤上公司的土地使用权及其地上建筑物已被铜陵中院、池州中院多轮查封的事实不容忽视。建议该院不予对安徽勤上公司的土地使用权采取强制执行措施。合肥中院认为该抵押物土地属于一本土地证的分割抵押，且地上建筑物又抵押给其他债权人，不方便执行。

三、当地规划局同意对土地进行分割，执行法院有权对分割部分土地使用权评估、拍卖

河北省唐山市中级人民法院在（）冀02执异25号执行裁定书中认为：

本院向遵化市自然资源和规划局送达协助执行函，请求该局“根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件，对唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（）第-2号的国有土地已建部分和未建部分进行核实，明确已建地块和未建地块面积、四至范围，出具用地红线图，将已建和未建地块分割成两宗土地，并登记到原土地权利人唐山凤辉房地产开发有限公司名下”。遵化市自然资源和规划局于年3月28日向我院出具说明，主要内容：“根据《遵化市自然资源和规划局关于玫瑰园小区三区拟进行土地分割的意见》，我局委托遵化市地兴测绘有限公司，对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下的土地证号为遵国用（）第-2号国有建设用地使用权已建部分和未建部分进行实地测绘，并完成了权籍录入……分割前该宗地国有土地登记面积52.27亩，经实测分割后已建部分土地面积29.47亩，宗地代码为GB，未建部分土地面积20.39亩，宗地代码为GB，该宗国有土地分割后面积减少2.41亩……”。遵化市自然资源和规划局也是根据用地规划条件和建筑工程规划许可条件对案涉土地进行了分割，该局在分割期间亦未向我院提出异议。执行机构基于土地分割情况，有权对被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司名下遵国用（）第-2号国有土地使用权证项下尚未开发部分土地的土地使用权进行评估、拍卖。

土地使用权分割抵押，抵押权设立的有效性有争议，即使有效设立，司法强制执行阶段亦有无法执行的风险。金融机构在办理此类业务过程中应谨慎，建议要求抵押人协调当地土地登记机关分宗且办理独立土地使用权证之后办理抵押。

如果实务中仅能接受土地使用权分割抵押，建议向当地规划部门以及土地登记部门了解土地抵押政策以及后续司法强制执行时能否分割办理土地使用权证，并检索当地司法判例以了解过往是否有顺利强制执行的案例，如果当地未有明确政策或无过往成功执行司法判例，则该抵押权无法强制执行的风险较大。

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