房价节节高宜兴房价还会继续上涨吗大饼说

受宜兴的朋友之邀，抽出时间写一篇关于宜兴未来房地产市场发展方向的文章，以供参考。

最近大饼一位在苏州的同学新购置了房子，从吴中区的尹山湖板块置换到了园区，最终是花了多万，二手房，成交时间是在春节前。用大饼这位朋友的说法，他感觉自己有点高位接盘的焦虑，感觉最近一段时间苏州楼市不景气。也就是觉得吴中区学区太烂，不然也不着急换房。

大饼给这位朋友的建议是6个字——不急，总会涨的。

早在去年这个时候，大饼就曾经预测年土地市场将是一波火热，楼市将是面粉贵的场景。果不其然，自去年3月开始，各地的土地市场一片骄阳似火，溢价率、楼面价是纷纷创新高。

所以去年不少热点城市的房地产市场管控措施都加码了。无锡满5年才免增值税了、首付上调，常州限售4年、首付上调。苏州早在年就已经调控的严的不能再严格，有房无贷、有贷无房首付5成，有房有贷首付8成，新房3年、二手房5年限售……

每一次调控，总有人还在幻想房价要跌。

调控的目的是抑制房价的过快上涨，打击炒房，降低房子的金融属性，回归居住属性。

在大环境下，作为县级城市，宜兴的房地产市场自然不能免俗。年宜兴楼面价破万，土地市场收入也是创新高。其实不仅是宜兴，苏南很多县级城市的楼面价都先后破万。而作为苏南一流发达县级市的江阴，楼面价更是突破了。

时间进入年，那么未来宜兴的房地产市场会走向何方呢？或者换做很多老百姓关心的，未来宜兴的房价还会继续上涨吗？

这里点一句题外话，以上以及以下大饼要聊的都只是一些个人的见解罢了，仅供参考。一套房动辄几十万，多则百万、千万。买房需谨慎、投资有风险！

房价是什么？

为什么房价在涨？为什么有的地方房价也在跌？

商品房、商品房，本质是带有居住属性的商品。而商品的价格由价值决定，同时受供求关系的影响。很显然目前房价更多的是受到供求关系的影响。

房价为什么在涨？那是因为当一套房子挂牌万有人接盘，挂牌万依旧有人接盘……的时候，如此下去，房价便上涨了。

为什么跌？反之亦然，挂牌万没人接盘，降到80万还是没人接盘……

也就是说房价的底子是靠需求。在大力打击炒房的背景下，真正有需求的市场，房价持续上涨的基本面的不可逆转的。

那么宜兴的需求怎么样？

回答这个问题前需要首先回答，目前宜兴主要是哪些人在买房？

通过大饼的了解，目前宜兴的主力购房群体还是本地人口或者是在宜兴工作的外地人群，也就是至少是和宜兴沾边的。

宜兴目前的常住人口在万左右，其中外来人口大约20万左右。相比于苏锡常等大城市，宜兴的外来人口以务工人员为主，消费能力有限。也就是说目前宜兴主力的购房群体还是本地人。

而宜兴本地的购房需求又以两种为主：其一是原本已经在乡镇街上置业的，为了小孩读书置换市区的房子，大饼称之为“再城市化”。第二种就是原本住在市区的老新村，置换新型小区。

很直观的表现就是，城区小学人满为患，而乡镇小学却面临生源不足的尴尬。其次宜兴东氿新城房价屡破新高，而几公里外的老新村却是鲜能脱手或者价格低迷。

“新房癌”

“新房癌”是房地产市场的一个名词，指的就是购房者一味的只想买纯新房，而对于二手房是毫无兴趣。从国内楼市现状来看，越是大城市二手房的流动性越好，越是小城市，“新房癌”的现象就越是明显。其实这也不难理解，大城市土地资源紧缺，新楼盘捉襟见肘，而小城市土地资源充沛。人人都想买新房，在选无所选的时候才会考虑二手房，而大城市选无所选的情况更为突出。

那么对于宜兴来说，“新房癌”的现象是否明显呢？

至少大饼认识的宜兴朋友，在买房的时候几乎都是首选新房，愿意一开始就主要考虑二手房的凤毛麟角。但是总体来看，宜兴消费者对于新房的喜爱程度更高，但是对于二手房来说排斥程度不明显。

二手房更能反映市场真实行情

相比于新房价格，二手房的数据其实是对于当前楼市市场更有价值的数据。一个是二手房的成交情况，代表了市场对于二手房的接受程度。成交周期代表了未来你手中的房产变现的难易程度……

最后做个总结，大饼觉得目前宜兴楼市存在最大的问题就是消费群体过于单一。本地客户的消费能力虽然强，但是需求始终是有限的。

对于房子来说，必须要有流动性才有价值，失去流动性的房子不过就是一堆钢筋混凝土罢了。

大饼觉得宜兴未来房地产的最佳发展路径就是吴江模式。

吴江是苏州最年轻的市辖区，也是距离主城区最偏远的市辖区，但是在苏州工作，置业吴江的大有人在。背后的原因就是吴江和苏州市区存在的房价极差。

其实目前宜兴和无锡之间还存在不小的房价极差，但宜兴和吴江的不同有3点，其一是吴江城区位于吴江最北端，紧邻苏州。而宜兴城区位于宜兴中部，距离无锡较远。其二吴江与苏州交通便捷，有城市快速路和地铁相连，而锡宜之间可以说是什么都没有。其三，吴江已经撤市设区近10年，而宜兴撤市设区还遥遥无期，对于工作在无锡的朋友来说，宜兴撤市设区之前在宜兴置业政策风险太大。

当然目前锡宜之间的快速通道正在不断打通，以江南大学宜兴校区为纽带，未来锡宜之间的交通肯定是会越来越便捷的。而在大饼看来借助都市圈一体化的发展进程，宜兴作为无锡都市圈、苏锡常都市圈、上海都市圈的外围副中心城市，通过房价极差分流都市圈核心区域人口或许才是未来宜兴城市发展以及推动房价健康稳定的最佳方式。

但是无论是都市圈发展的本身要求，还是作为城市副中心的区域定位，都离不开与都市圈核心区域便捷、快速的交通联系。

而这方面显然是目前宜兴最最最最欠缺的部分。

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