摇摇欲坠的恒大,要退场了吗

市场伴随着恒大资金链断裂的恐慌继续下杀，树倒猢狲散。

01恒大的资金问题

关于恒大资金链的问题，从去年开始就陆陆续续传出来不少消息，疫情期间打折网上卖房热闹了好一阵子，后来恒大新能源车也闹得轰轰烈烈。

在去年后半年一个消息轰动了地产界，震惊所有房地产企业。恒大集团有息负债余额为亿元，部分马上到期需要偿还了，恒大可能自身无力解决问题，随即向广东省提出，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称深深房）与恒大地产重大资产重组恳请。

在给广东省的文件里，恒大集团称，公司须在年1月31日前偿还战略投资者亿元本金并支付亿元分红。亿元由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂。

同时，恒大地产现金流断裂将导致恒大集团无法偿债，进而引发金融系统性风险。

根据年恒大的财报显示，恒大集团有息负债余额亿元。涉及银行类金融机构家，借款余额亿元，其中境内银行类金融机构家，借款余额亿元，主要为民生银行亿元、农业银行亿元、浙商银行亿元、光大银行亿元、工商银行94亿元、中信银行94亿元等。

而广发银行的那一则公告，更像是压垮骆驼的最后一根稻草。

02不被信任的恒大

7月19日，无锡市中级人民法院裁定书显示，广发银行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元人民币，或查封、扣押其他等值财产。

对于申请原因，广发银行宜兴支行给出的理由是：情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。

这些款项相对于整个恒大的负债来说，并不是特别大，但是这里面的反映出来的态度，才是这次大跌的关键，广发银行认为恒大可能在未来很难再还上款项了，也就是说，广发银行不再认为恒大是他们的优质客户。

按照过去的经验，一般来说，像恒大这种体量的公司，是银行的优质客户，理应会有很多优惠，银行不会轻易催促其还款。

还有一点很有意思的是，银行申请了保全的措施。

什么意思呢？保全措施，是预设立场不相信保全人有偿还债务的能力。但二十年前恒大在广州起家的时候，广发银行是恒大最重要的资金支持者，当时恒大地产的总部就在广州农林下路广发银行总行大厦办公。

所以广发银行这个举措意义重大，从某种程度上面来说，广发银行对于恒大的偿债能力无信心的体现。

对于一家公司来说，合理的亏损和负债都是可以被接受的，但是信心的崩塌，就像多米诺骨牌一样，造成连锁效应，却是毁灭性的。

03恒大还有救吗？

当大家都在怀疑恒大是不是到破产的边缘时候，真相未必如此，只能说这个房地产的巨人已经有了将倾之势，但我们仍然可以对此持保留态度，不要人云亦云。

在这个真相已经被无数层无效信息粉饰的时代里面，我们可以去尝试分析一个公司最有效的信息——财报。

大家可以先思考一下恒大是做什么主营业务的？想必第一反应就是做房地产开发的，而房地产开发商最重要的是什么？

土地！

土地是什么，土地就是财富。

根据恒大集团的去年半年报显示，截止到年6月底，恒大在全国个城市中，总共拥有储备项目个，规划土地总面积2.4亿平方米，其中在一线城市的土地储备万平方米。

但在今年出的年财报里面，这个数值略有变动，从2.4亿平方米变成了2.31亿平方米。

我们以恒去年半年报披露的，获取这些土储的平均楼面价为元/平方米，我们就以这个数字为计算依据，那么恒大现有的土地储备的市值就是*2.31亿=.41亿。

然后我们再看后面那一句到今年3月底有息负债从亿元降至亿元，大幅下降亿元。

从上面的信息可以知道，其实恒大拥有的土地资产其实是可以覆盖掉相当大一部分有息负债的。而恒大实际的土地储备价值可能也远远不止这些，我们有理由相信，如果恒大一旦出现现金流危机，只要拿出部分土地储备进行拍卖与寻求合作，像万科、华瑞置地在内的开发商对此一定是喜闻乐见，现金流的问题也许并没有大家想象中那么岌岌可危，哪怕是宣布破产最后拿出土储来贱卖一下，应该足以偿还掉相当大一部分的债务，至于金融机构肯定是要吃点亏的，但应该不至于血本无归。

真正的雷可能在于这里。

它的应付账款及票据，根据网上可以找到的资料，发现恒大在进行商业活动的时候存在大量的开付商业票据行为，而这部分的负债，是存在操作空间的，因为它不是第三方发行的具有公信力的债务，它完全是依托于公司本身的商誉。

当一个公司发展良好的时候，它的商业票据贴现率可以很低，但是当一个企业出现信用危机的时候，商业票据能不能被承兑便是一个很大的问题。假设出现出现挤兑的现象，那将会严重影响一个公司短期的现金流问题，最终会压垮整个公司的经营。

在这次的事件中，广发银行的这个操作，是一个对于恒大信心缺失的表现，它更像是一个企业开始出现信用危机的征兆，而不是代表恒大一定会出现资金链断裂的结果，这是两码事情。

04地产，何去何从

接着上文，甚至我们可以再来延伸讨论一下，假设恒大资金链真的出问题了，未来如果真的不能持续经营下去了，它是否值得被救呢？

其实，单纯从数字上分析恒大是否需要或者值得拯救并没有太多意义，讨论这个假设的命题，更大的意义在于，中国的房地产企业的模式还需不需要抢救以及延续。

兴许有部分人会说，房地产企业特别是像恒大这样的企业不能倒，否则影响太大，带来的后果太严重，但也可以想一个相反的问题，“为什么像恒大、万科这样的企业不能倒？”

虽然恒大的名字中有一个恒字，但这个世界上本就没有永恒的事物。如果以上的假设变成了一个既定事实，只能说明在当今的社会之下，恒大的商业模式和整个商业逻辑已经不再适合于目前的发展环境和潮流。

诚然，在过去的一段岁月中，恒大凭借着自己高杠杆、高周转的模式，曾经在中国乃至全世界房地产领域中披荆斩棘，创造了很多企业穷其一生甚至是数代人都无法企及的成就。

但如果没有大时代的红利，即便没有恒大也会有别的企业站出来。可当时代的红利过去，市场也终将从增量走向存量，如果没有进行及时的战略转型去适应新的时代，曾经披荆斩棘的利剑也终将砍向自己。

对于一众像恒大这般的房地产企业，我们自然知道船大难掉头，但如果想要在生存久一点，面对于商业逻辑的根本改变，企业也需要拿出壮士断腕的勇气，去不断调整转型来适应新环境的要求，哪怕这个过程异常痛苦，无数企业会倒在黎明之前。

这点我们看得到，许老板自然也看得到，不然恒大也不会去烧钱去拓展新能源汽车的业务，没有一个企业家的眼光是差的。

只是对于时机的把握，在这一点上面，人由于自己精力和认知的局限性，往往容易错过最佳入场的窗口期。

面对历史的潮流，没有人能轻易改变和撼动，这是人群集体意识的选择。

对于房地产这个行业来说，不经历一些伤筋动骨的震荡，没有人会主动去寻求改变。或许这冷冰冰的现实没有情感可言，但如果未来中国房地产要真正完成转型，总是要有那么几座丰碑倒下去的。这当中，到底有没有恒大，谁又能真正猜到呢？

（提示：文中提及的上市公司仅为个人观点，不构成投资建议）

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