小区内绿地满足什么条件才能专属于业主个人

朱屯粟法律服务

问题的提出：在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。这一约定是否具有法律效力？在何种情况下属于业主个人专有使用？

《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也存在专属于个人使用的例外情形。

现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的院落（绿地），连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《民法典》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具备下列要素：

一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。

如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与底层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后未补办规划批准手续的，都不能认定窗前绿地专有使用权买卖合同有效。

二是开发商或销售商在出售商品房时，必须向其他业主明示

开发商或销售商在出售商品房时，可以通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有（独占）使用。开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层业主专有使用。

需要注意的是：

第一，窗前绿地一般与底层商品房一同取得，一同移转让与。

实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该转让行为应当认定为有效。

第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。

第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。

第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由专有（独占）使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

典型案例指引：

1.青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案（《最高人民法院公报》年第9期）

案件适用要点：业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺"买一楼房屋送花园"，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

2.宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案（《最高人民法院公报》年第11期）

案件适用要点：开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

3.长城宽带网络服务有限公司江苏分公司诉中国铁通集团有限公司南京分公司恢复原状纠纷案（《最高人民法院公报》年第12期）

案件适用要点：小区内的通信管道在小区交付后属于全体业主共有。通信运营公司与小区房地产开发公司签订的小区内通信管线等通信设施由通信运营公司享有专有使用权的条款，侵犯了业主的共有权，侵犯了业主选择电信服务的自由洗择权，应属无效。

法条原文：

《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》第三十七条规定物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

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